Kira Sözleşmelerinin standartları, 2011 yılı itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Genel koşullar, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu tarafından belirlenen ve bütün kira sözleşmeleri için geçerli olan şartlardır. Bu şartlar, kanunda belirtilen kiracı ve ev sahibi arasındaki temel ilişkileri belirlerken özel şartlar ise ilgili kanundan bağımsız şekilde tamamen kiracı ve ev sahibi arasında belirlenmektedir. Yani ev sahibi ve kiracı koşullarını karşılıklı olarak kendilerinin belirledikleri bir sözleşme oluşturarak böylece bunu yasal bir zemine oturtmuş olurlar. Sözleşme, hukuksal olarak her iki tarafın da beyanı olarak kabul edilmektedir.

Kira sözleşmesi, “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.(Türk Borçlar Kanunu Madde 299).”

Bu kanuna göre direk olarak borç-alacak ilişkisi olarak görülmektedir.  Modern yaşam dinamiklerinin barındırdığı hızlı tempo, sizi sözleşmeye imza atmak konusunda aceleci davranmaya itebilir. Ancak kira sözleşmesini imzalamadan önce sözleşmede yer alan tüm bilgi ve belgeleri detaylı olarak incelemeli ve her birinin doğruluğundan emin olmalıdır. Sözleşmede yazan isimlerin, adreslerin ya da kişisel bilgilerin yanlış olması, uzun vadede ve resmi başvurular yapılması halinde size sorun çıkarabilir.Kira sözleşmelerinin içeriğinde; sözleşmenin genel ve özel koşulları, kiracının teslim aldığı demirbaşlar ve eşyalar hakkında bilgiler yer almalıdır. Hazırlanan sözleşmenin usule uygun olduğundan emin olmak adına, hazır kira sözleşmeleriyle elinizdeki örneği karşılaştırabilirsiniz. Öte yandan, kiralanan mülkün adresinin ve türünün de sözleşmede yer aldığından emin olmalısınız. Eğer kiracı olan tarafsanız sözleşmenin diğer tarafının mülk sahibi olduğunu teyit etmelisiniz. Dilerseniz sözleşmeye her iki tarafın kimlik fotokopilerinin eklenmesini de talep edebilirsiniz.

Kira sözleşmesinin çeşitli standartları vardır. Örneğin standart bir kira sözleşmesi mülk ile birlikte kiracıya teslim edilen eşya ve demirbaşlar (1) ile özel (2) ve genel koşulların (3) belirtildiği alanlar olmak üzere 3 bölümden oluşmaktadır. Kira sözleşmeleri kiracı, ev sahibi ya da emlakçı tarafından hazırlanacağı gibi internet üzerinde pek çok kaynakta bulunabilecek sözleşme örnekleri de kullanılabilir. Kira sözleşmeleri genellikle bir yıllık imzalansa da süre tamamen her iki tarafın kararına göre değişebilmektedir. Tabii asıl önemli konu kiracıların ve ev sahiplerinin uyması gereken kurallar ve hakları yasa ile koruma altına alınmıştır.

Kira sözleşmesinin usulüne uygun ve doğru şekilde düzenlenmesi, hem kiracıyı hem de ev sahibini ileride karşılaşılabilecek olası problemlerden korur. Kira sözleşmesi, ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmanın, beklentilerin ve sorumlulukların net olarak belirlendiği bir belge niteliğindedir. Başka bir deyişle, sözleşmenin her iki tarafının da hukuksal açıdan beyanlarını barındırır. Öncelikle kiracı kiralamak istediği gayrimenkulü iyi bir şekilde inceleyerek eksik, hatalı veya sorunlu bir durum olup olmadığını kontrol etmelidir. Örneğin bu kiralama bir daire ise kiracı daire içinde tespit ettiği kırık olan mutfak tezgahını ev sahibine bildirerek, tamiratının yapılmasını ev sahibinden talep etmeli ve sağlam çalışır bir şekilde teslim almalıdır. Kiracının, kiralanan gayrimenkulde kiraya veren kişinin yazılı izni olmadan herhangi bir değişiklik tadilat gibi işlemleri yapamayacağını da sözleşmede belirtilmesi gerekir. Gelin, göz önünde bulundurmanız gereken maddeleri beraberce sıralayalım.

KİRA SÜRESİ : Kira süresinin 1 yıl olarak belirlenmesi bazı hukuki hakların kullanılması için faydalı olacaktır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kira akdinin sonunda açılabilir. Kira süresini 5 yıl olarak belirlediğimizde bu hakkımızı ancak 5 yılın sonunda kullanabiliriz. Kiracılar da 1 yıldan uzun süreli sözleşme imzaladıklarında bu sürenin tamamı için kira bedeli ödemeyi taahhüt etmiş olurlar. Erken tahliye durumunda, kiralanan yeniden kiraya verilinceye kadar ( veya makbul bir süre için ) tahliye etmelerine rağmen kira bedeli ödemek zorunda kalabilirler. Kiracı, kiralanana girerken önemli ve pahalı tadilatlar yapmışsa veya işin gereği olarak aynı yerde uzun süre faaliyet göstermesi gerekiyorsa ancak bu durumda uzun süreli sözleşme yapılmasını öneriyoruz.

KİRANIN ÖDENME ŞEKLİ VE ZAMANI : Taraflar kiranın ödenme biçimini serbestçe belirleyebilirler. Kira her ay ödenebileceği gibi, bir senelik kira peşin olarak ta ödenebilir. Kiranın ne zaman ödeneceğinin sözleşmeye açık olarak yazılması gerekir. Örneğin; her ayın en geç 5. Günü akşamına kadar veya her ayın 1. Günü gibi. Kira sözleşmelerine yazılan her ay peşin olarak ibaresi, o ayın ilk üç günü ödeme yapılmasını gerektirir. İşyeri kiralarının bankaya yatırılması zorunluluğu olduğundan, sözleşmeye kiranın yatırılacağı banka bilgilerinin de yazılması uygun olacaktır. İşyeri kiralarının banka harici ödenmesi, idari para cezası ödenmesine yol açacaktır.

DEVİR VEYA ORTAK ALMA HAKKI : Kiracıya kiralananı devretme veya yanına ortak alma hakkı tanınmamalıdır. Kiralaya veren bu durumu yasaklamalı veya kendi iznine tabi tutmalıdır.

KİRALANANDA YAPILAN TADİLATLAR : Kiracının, kiralananda tadilat yapması kiralayanın iznine tabi olmalıdır. Kiracı, mal sahibinin izni ile tadilat yapmışsa, kira akdinin sonunda kiralananın ne şekilde teslim olunacağı açık olarak kararlaştırılmalıdır. Örneğin ; kiracının dükkanı tadilat öncesi durumuyla teslimi kararlaştırılabilir. Bu durumda kiracı, yaptığı tadilatı sökmeli , dükkanı kiraladığı hali ile kiralayana teslim etmelidir. Veya sözleşmeye konulan bir madde ile kiracının tadilatlı hali ile kiralananı teslim edeceği, yaptığı tadilatı sökemeyeceği, yaptığı tadilat için bedel talep edemeyeceği kararlaştırılabilir. Bu konuda baştan uzlaşmaya varılması ve sözleşmeye madde konulması kira akdinin sonunda tartışma ihtilafları önleyecektir.

ELEKTRİK, SU, DOĞALGAZ, APARTMAN AİDATI GİBİ GİDERLER : Elektrik, su, doğalgaz gibi giderler için kiracının kendi adına abonelik tesis etmesine dikkat edilmelidir. Kiracıya kiralananın anahtarları verilmeden önce kendi adına sözleşme yapması.

Kira sözleşmesinde karşı tarafla anlaşmanız gereken bir diğer husus ise aidatlar ve sair giderlerdir. DASK, yani Zorunlu Deprem Sigortası, mülk sahibinin sorumluluğundadır. Aidat tutarının nasıl ödeneceği ve aidat borcunun oluşması halinde borçların kimin sorumluluğunda olacağı konusunda ise mülk sahibi ve kiracı arasında anlaşmaya varılmalıdır.

STOPAJ VE KİRALANANIN KULLANIMINDAN KAYNAKLANAN DİĞER VERGİLER : Stopaj ve kiralananın kullanımından kaynaklanan diğer vergilerin ( örn. Çevre Temizlik Vergisi ) kimin tarafından ödeneceği sözleşmede yer almalıdır. Stopaj ve diğer vergiler kiracı tarafından ödenecekse, makbuzlarının ödendikten hemen sonra kiralayana ulaştırılması şart koşulmalıdır. Zira bu vergilerin ödenmesinden kiralayan da sorumludur. İşyeri Kira Sözleşmelerinde kira bedeli belirlenirken net veya brüt olduğu açıkça yazılmalıdır. Eğer sadece rakam belirlenmiş net veya brüt olduğu yazılmamışsa, kanunen brüt kira olduğu kabul edilir. Bu nedenle aylık kira bedeli  1.500TL ( NET ) şeklinde yazılıp, ayrıca stopaj ödeneceği, stopajın da kiracıya ait olduğu açık ifadelerle belirtilmelidir.

KEFALET : Kira sözleşmelerinde bir veya birden fazla kefil olabilir. Kiracının yanında ödeme gücü olan kefillerinde bulunması kiralayan için ek bir güvence oluşturacaktır. Sözleşmeye kefil alınırken dikkat edilmesi  gereken kefalet süresinin ve kefalet miktarının açıkça yazılmış olmasıdır. Örneğin , kefalet bir kira dönemi için geçerli olup 30.000.00 TL ile sınırlıdır şeklinde. Kefalet belli bir miktar ile sınırlanmamış ise geçersiz olacaktır. Kira akdi 1 yıl için yapılmışsa kefilin kefaleti bir yıl sonunda akit yenilenmiş olsa bile sona erecektir. Kefilin kefaletinin devamı için akdin yenilendiğinin noter kanalı ile kendisine bildirilmesi zorunludur. ( Borçlar Kanunumuzun kefaletle ilgili hükmüne göre kefilin sözleşmenin üzerine ayrıca kendi el yazısı ile ………………….TL ‘ya kadar müşterek ve müteselsil kefilim yazıp imzalaması gerekmektedir. )

DEPOZİT – GÜVENCE BEDELİ : Yeni Borçlar Kanunu ile alınacak depozit miktarı 3 aylık kira bedeli ile sınırlanmıştır. Kararlaştırılacak depozit, 3 aylık kira bedeli toplamını geçemez. Depozit para olarak kararlaştırılmışsa, kira ilişkisi bitinceye kadar çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılması kanun gereğidir. Depozito tutarı konusunda anlaşma yaparken, mülkün içerisinde bulunan tüm demirbaşların tespitinin yapılması büyük önem taşır. Mülkün kiralanması öncesinde demirbaşlar ve eşyaları mümkünse fotoğraflarla belgeleyerek tutanak altına alabilirsiniz. Depozito tutarı, kiracının üç aylık kira bedeli toplamından daha fazla olamaz. Sözleşme öncesinde depozito tutarını karşı tarafla anlaşarak belirlemeli ve depozito iade koşullarını sözleşmeye yansıtmalısınız. Depozito ücretinin ne maksatla istendiği, hangi koşullarda iade edileceği sözleşmeye yazılmalıdır. Kiralanan gayrimenkulün mevcutta olan demirbaş listesini de eksiksiz yazılması gerekir. (Kombi, Mobilya, Klima vs

KİRA ARTIŞI : Yeni Borçlar Kanunu’na göre taraflar, TÜİK’in açıkladığı tüketici fiyat endeksi ( TÜFE on iki aylık ortalama ) oranını geçmemek üzere artış miktarını belirleyebilirler. Kanun , artış miktarını sınırlamıştır. Kira aksi yenilenir ( uzar ) ise beş yıl en fazla TÜFE oranında zam yapılacaktır. Beş yıldan sonra taraflar mahkemeye başvurup yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla belirlenmesini talep edebileceklerdir.

KİRA AKDİNİN SONA ERMESİ VE KENDİĞİNDEN UZAMASI : Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmeleri, kira süresinin sona ermesi üzerine kendiliğinden sona ermez. Taraflar sessiz kalırlar ise – kira bedeli hariç – aynı şartlarla bir yıl daha ( bir kira dönemi ) uzamış olur. Taraflar sözleşmede belirtilen süre içinde akde devam etmeyeceklerini karşı tarafa bildirebilirler. Her sene yeni sözleşme imzalamaya gerek yoktur. Hatta her sene yeni tarihli bir sözleşme imzalaması kiraya verenin aleyhinedir. Zira Borçlar Kanunumuz 10 yıl geçtikten sonra koşulsuz olarak tahliye hakkı tanımıştır. Her yıl sözleşme yenilenirse, 10 yıllık süre yeniden başlayacaktır. Kira sözleşmelerinde mutlaka yer alması gereken bir diğer bilgi ise sözleşmelerin geçerlilik süresidir. Sözleşmeye imza atmadan önce karşı tarafla anlaştığınız geçerlilik süresinin doğru şekilde sözleşmede yer aldığından emin olmalısınız. Sözleşmenin geçerlilik süresi bittiğinde, eğer kiracı ödemelerini aksatmadan gerçekleştirmişse ve her iki taraf da sözleşmenin devamlılığı konusunda hemfikirse kira sözleşmesi otomatik olarak uzar. Bir tarafın sözleşmeyi geçerlilik süresi bitmeden önce feshetmek istemesi halinde ise ödenecek cezai şartın da önceden kararlaştırılması ve sözleşmede yer alması gerekir.

Verilen peşinat, kira ödemesi, depozito ücret ödemelerini banka üzerinden yapmak olası ihtilaflar durumunda ispat konusunda faydalı olacaktır.

Yukarıda açıklandığı üzere ; karşılıklı olarak kira sözleşmesine imza atmadan önce, karşı tarafla bazı özel koşullar konusunda uzlaşmalı ve uzlaştığınız hususları sözleşmeye aktarmalısınız. Örneğin, kiracının evde tadilat yaptırma hakkı, aidat tutarının ne kadar olduğu, fatura ödemelerinden hangi tarafın sorumlu olacağı, kira tutarının hangi süre zarfında ödenmesi gerektiği gibi konularda fikir birliğine varmalı ve tüm bunlara sözleşmede yer vermelisiniz. Böylelikle iki taraf açısından da kötü sürprizlerin yaşanmasının önüne geçebilirsiniz.

Kira sözleşmesini doğrudan karşı tarafla birlikte imzalayabileceğiniz gibi, bir noter huzurunda da yapabilirsiniz. Bu sayede sahte sözleşme risklerinin önüne geçebilirsiniz. Her iki koşulda da hem sizin hem de karşı tarafın ıslak imzalarının sözleşmede yer alması gerektiğini unutmayın. Sözleşmenin bir kopyasını mutlaka alın ve sözleşme sona erene kadar saklayın. Sözü geçen tüm unsurları göz önünde bulundurarak her iki tarafın da haklarını koruyan bir kira sözleşmesine imza atabilir, olası problemlerle karşılaşma riskinizi azaltabilirsiniz.