Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, Yargıtay’ın kira tespit davalarına ilişkin kararının, özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde ev sahipleri açısından önemli bir değişiklik getirdiğine dikkat çekti. Yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren geçen süre ve kira bedelinin güncel rayiçlerin gerisinde kalması dikkate alınarak kira tespit davası açılmasının önü açılabiliyor.
Kira sözleşmelerinin yenilenmesi, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi konusunda yaşanan hukuki tartışmalara yeni bir boyut kazandırdı. Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesinin kararı, kira tespit davalarında 5 yıllık sürenin hesaplanmasında son yenilenen sözleşme tarihinin değil, kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin esas alınabileceğine işaret ediyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, kararın özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, sözleşme yenilendiği için dava açılamayacağını düşünen ev sahipleri açısından önem taşıdığını belirtti.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ DAVA HAKKINI ORTADAN KALDIRMIYOR
Kira tespit davalarında 5 yıllık sürenin hesabına ilişkin değerlendirmelerde, sözleşmenin son yenilenme tarihinin esas alınması ev sahipleri açısından önemli bir engel oluşturabiliyordu. Yeni kararla birlikte, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınması gerektiği yönündeki yaklaşım öne çıkıyor. Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde sözleşmenin yenilenmiş olmasının tek başına kira tespit davası açılmasına engel oluşturmadığını vurguladı. Buna göre, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren gerekli süre geçmişse ve yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedeli güncel emsal ve rayiçlerin belirgin biçimde altında kalıyorsa, somut olayın koşullarına bağlı olarak kira bedelinin hakim tarafından yeniden belirlenmesi talep edilebiliyor.
GÜNCEL KİRA BEDELİYLE SÖZLEŞMEDEKİ TUTAR ARASINDAKİ FARK BELİRLEYİCİ OLACAK
Kararın uygulamasında iki temel unsur öne çıkıyor: Kira ilişkisinin uzun yıllardır devam etmesi ve yenilenen sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin güncel emsal kira değerleriyle uyumlu olmaması. Kakıcı Şimşek, sözleşmenin eski tarihli olmasının tek başına kira artışı için yeterli olmadığını belirterek, kira bedelinin güncel piyasa koşullarıyla karşılaştırılmasının önemine dikkat çekerek, “Yenilenen sözleşmede belirlenen tutarın emsal kira bedellerine yakın olması durumunda ise kira tespit talebinin kabul edilmesi için gerekli koşullar oluşmayabilir. Bu nedenle her uyuşmazlığın kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekiyor.” dedi.
KİRA TESPİT DAVALARININ SAYISI ARTABİLİR
Kararın, özellikle kira bedeli uzun süredir güncellenemeyen taşınmazlar bakımından yeni dava süreçlerini gündeme getirebileceğini belirten Elvan Kakıcı Şimşek, yenilenen sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği için dava açamayacağını düşünen bazı ev sahiplerinin artık hukuki yollara başvurabileceğini ifade etti. Bununla birlikte, kararın her yenilenen kira sözleşmesi için otomatik olarak kira artışı hakkı doğurmadığının altını çizen Kakıcı Şimşek, kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşmenin niteliği, mevcut kira bedeli ve emsal kira değerlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayarak sözlerini tamamladı.